Costa Rica: Sobre los Arrendamientos de Inmuebles Construidos

En Costa Rica hay diferentes tipos de arrendamientos. Entre los más comunes están el arrendamiento de bienes inmuebles construidos y el arrendamiento de terrenos sin construir. En el primer caso, los mismos son regulados de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, y en el segundo caso por las normas del Código Civil. A continuación, nos referimos a los arrendamientos de inmuebles construidos, y contestamos las preguntas más comunes relacionadas a estos:

¿Pueden ser los contratos de arrendamiento por un plazo menor a 3 años?

No, como regla general la ley de arrendamientos establece que el plazo mínimo de los arrendamientos es de 3 años, siendo que esto opera en favor del inquilino. A manera de ejemplo, si el contrato indica que el plazo es de un año, y el inquilino no desea irse al haber pasado ese año, se puede quedar hasta 3 años.  Se trata de un derecho irrenunciable.

¿Por qué plazo pueden ser las prórrogas?

El plazo de 3 años es para el plazo inicial del contrato, siendo que las partes pueden pactar el plazo de la prórroga, ya sea por otros 3 años, o por un año más, por ejemplo. Lo que no es legal es indicar en el contrato que el inquilino renuncia por anticipado a la prórroga.

¿Es cierto que no se pueden hacer aumentos en los alquileres de vivienda? ¿Qué pasa para otro tipo de alquileres?

En este punto hay que hacer una distinción, en el caso de los alquileres de vivienda en los que el precio se ha pactado en dólares no se pueden hacer aumentos, sin embargo, en los alquileres en que se ha pactado en colones el porcentaje del aumento lo determina la ley de la siguiente forma: se pueden hacer en un porcentaje igual o menor a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato. La inflación se calcula de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor, del Instituto Nacional de Estadística y Censos. En caso de que la inflación sea mayor al 10% el Ministerio de Vivienda puede autorizar un aumento monto mayor a dicho 10%.

Para locales comerciales y oficinas la anterior distinción no aplica y las partes pueden libremente pactar aumentos en el precio, ya sea en dólares, colones u otras monedas.

¿Cuántos días hay para pagar la renta?

Por ley el propietario tiene siete días naturales para hacer el pago de la renta contados a partir de la fecha de pago indicada en el contrato, es decir cuenta con ocho días para pagar la renta.

¿Qué pasa si el inquilino no paga la renta?

Una vez transcurridos los ocho días indicados anteriormente, el propietario puede de forma inmediata entablar el proceso de desahucio respectivo. Aún y cuando el inquilino pagué después del plazo indicado, el propietario mantiene en derecho al desahucio, excepto para los casos de vivienda de interés social en los cuáles el pago tardío enerva el proceso judicial, es decir el desahucio pese al pago tardío no procede.

¿A quién le corresponden las reparaciones de los inmuebles arrendados?

Por regla general le corresponden al propietario las reparaciones que sean necesarias para conservar en buen estado el bien, excepto en aquellos casos en que las reparaciones deban ser hechas por la negligencia, culpa o abandono del bien por parte del inquilino o por obras nocivas que el inquilino haya realizado sin autorización del propietario. No obstante, lo anterior, las partes pueden acordar quien debe de hacer las reparaciones relacionados al uso de bien o el paso del tiempo. Siendo, así las cosas, y para evitar conflictos, lo más sano es detallar en el contrato que tipo de reparaciones por el uso de los bienes y/o el paso del tiempo le corresponden al inquilino (por ejemplo: pintura interna, limpieza de tanques sépticos y otros).

¿Qué garantías se pueden pedir el propietario al Inquilino?

La ley no lo establece, por lo que se pueden pedir tanto garantías personales como reales. Lo más común es el llamado depósito de garantía que consisten por práctica en la entrega de un mes de renta. Estas garantías cumplen la función de responder por el pago de daños en el inmueble y/o de las obligaciones asumidas en el contrato por el inquilino. Como buena práctica es importante indicar en el contrato que el depósito no responde por el pago de la renta, para evitar que los inquilinos se vean tentados a dejar de pagar el último mes de renta al terminar el contrato, lo que dejaría al propietario sin depósito de garantía con que cubrir posibles daños y/o el pago de servicios públicos dejados de pagar por el inquilino. Otro tipo de garantías que pueden ser utilizadas son las garantías bancarias de cumplimiento, pero son menos comunes en el mercado para este tipo de contratos.

¿Puede el Inquilino dar por terminado el contrato en cualquier momento?

Si, el inquilino puede darlo por terminado en cualquier momento dando un aviso de tres meses de anticipación. En este punto es importante mencionar que muchos inquilinos tienen la falsa creencia de que por ley se trata de un mes, sin embargo, según la ley el aviso puede ser de hasta tres meses de anticipación. En caso de que el inquilino no de el aviso con la anticipación de tres meses, el propietario podría proceder a realizar el cobro de la renta de dichos meses.

¿Puede el Propietario imponer penalidades por desalojo anticipado del inquilino?

Tal y como se indicó en la pregunta anterior, la ley otorga la posibilidad al propietario de acordar en el contrato que para que el inquilino de por terminado el contrato debe de dar un aviso con tres meses de anticipación. No obstante, lo anterior, algunos propietarios establecen en los contratos penalidades por desalojo anticipado mayores a este plazo de tres meses (seis meses, un año o escalonado según el plazo del contrato), lo que a nuestro juicio es solo justificable en el caso de arrendamientos comerciales si el propietario ha hecho inversiones especificas relacionadas a requerimiento especiales hechos por el inquilino para arrendar el local; caso contrario nos parece que las penalidades podrían ser cuestionadas justificadamente en un proceso judicial.

¿Puede el Propietario dar por terminado el contrato en cualquier momento?

Si el inquilino se encuentra al día en sus obligaciones, el propietario no puede darlo por terminado en cualquier momento, si no que debe de respetar el plazo vigente. No obstante, lo anterior, el inquilino puedo notificar en cualquier momento al inquilino sobre la no renovación del contrato al terminar el plazo vigente.

¿Puede el inquilino subarrendar el bien?

No, salvo que el contrato lo permita expresamente.

¿Puede el Inquilino ceder el contrato? ¿Qué pasa si el inquilino de un local comercial vende su negocio?

La regla general es que el inquilino no puede ceder el contrato, salvo autorización expresa del propietario. La excepción a lo anterior se da para los arrendamientos comerciales para el caso de venta del negocio, en cuyo caso sí se puede ceder el contrato por parte del inquilino sin autorización del propietario. En este caso, el nuevo inquilino debe de presentar al propietario, la copia de la compraventa del negocio ("compraventa del establecimiento mercantil").

Socio Juan Manuel Cordero E.
Consortium Legal – Costa Rica