Alegalis analiza los cambios tributarios en Guatemala

Alegalis analiza las principales reformas tributarias contenidas en el Decreto 18-2026, aprobado por el Congreso de la República de Guatemala el 29 de julio de 2026, que introduce modificaciones al Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) y reforma aspectos del Impuesto Sobre la Renta (ISR) y del Impuesto de Timbres Fiscales aplicable a la segunda y posteriores ventas de bienes inmuebles.

El decreto fue trasladado al Organismo Ejecutivo el 6 de agosto de 2026 y, a la fecha del análisis de Alegalis, el Ejecutivo aún no se había pronunciado sobre su sanción o veto.

Uno de los principales cambios corresponde a las tasas del IUSI, que actualmente se determinan únicamente en función del valor del inmueble. El Decreto 18-2026 introduce además el criterio de uso y destino del inmueble.

Bajo la reforma, los inmuebles destinados a vivienda, uso residencial y uso mixto quedarían gravados con una tasa de cero por millar. Los inmuebles de uso comercial y otros usos quedarían sujetos a una tarifa escalonada de 3, 6 y 9 por millar, dependiendo de su valor.

Alegalis señala que el decreto no define qué debe entenderse por "uso mixto" ni por "otros usos". Por ello, su clasificación quedaría sujeta al reglamento de la ley y a los criterios de cada municipalidad, lo que podría generar un riesgo de reclasificación de inmuebles residenciales o mixtos como comerciales.

El Decreto 18-2026 también contempla una modificación relevante al ISR. La reforma establece una exención sobre la ganancia de capital derivada de la enajenación onerosa de bienes inmuebles ubicados en Guatemala cuando se trate de personas individuales cuyo giro ordinario no derive de actividades inmobiliarias.

De esta manera, una persona individual que no se dedique al sector inmobiliario quedaría exenta del pago del 10% de ISR sobre la ganancia de capital obtenida por la venta.

La exención no aplicaría a personas jurídicas, fideicomisos, sucesiones indivisas ni otros entes que tributen como contribuyentes del ISR, ni a personas individuales que tengan actividades inmobiliarias inscritas en el Registro Tributario Unificado.

En materia del Impuesto de Timbres Fiscales, el decreto mantiene la tasa del 3% aplicable a la segunda y posteriores ventas de bienes inmuebles. El cambio, según explica Alegalis, no está en la tasa ni en una nueva obligación para el contribuyente, sino en el destino de los fondos recaudados.

El decreto establece que los fondos se transfieran a la municipalidad donde se encuentre ubicado el inmueble, una vez descontados los destinos específicos preexistentes establecidos en la ley. El impuesto continuará pagándose ante la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT), que deberá trasladar posteriormente lo recaudado a la municipalidad correspondiente.

Para Alegalis, este cambio hace especialmente relevante la determinación de la jurisdicción municipal del inmueble. Las disputas de jurisdicción entre municipalidades podrían adquirir mayor importancia, dado que el 3% sobre el valor de la transferencia representa un monto significativamente mayor al IUSI. En consecuencia, en operaciones sobre inmuebles situados en zonas de jurisdicción disputada será necesario determinar con precisión el municipio al que corresponde el bien, lo que podría generar atrasos administrativos.

El plazo constitucional para que el Presidente se pronuncie sobre el decreto vence a finales de agosto de 2026. En caso de veto, corresponderá al Congreso aceptarlo o rechazarlo con el voto de las dos terceras partes del total de diputados.

De ser sancionado y publicado, el decreto entrará en vigor 60 días después de su publicación en el Diario de Centro América, salvo las reformas al IUSI, que regirán 90 días después de dicha publicación. Las reformas al ISR y al Impuesto de Timbres Fiscales entrarán en vigor el 1 de enero de 2027.

Mientras el Decreto 18-2026 no haya cobrado vigencia, Alegalis destaca que continúa siendo necesario efectuar el pago trimestral del IUSI correspondiente al año 2026.